У каждого из нас рано или поздно возникает желание что-то изменить в своей квартире, сделать её более удобной и современной.
Приступая к серьёзному ремонту, многие задумываются о необходимости перепланировки.
Безусловно, решившись на её проведение, все преследуют благие цели – улучшение комфортных условий проживания, разумное распределение пространства.
Вариантов перепланировки огромное множество. Что следует знать, чтобы пребывание в уютной после переделки квартире радовало, а не доставляло беспокойства? Особенно, если появилось желание или необходимость продать свои квадратные метры.
Часто продавцы говорят: «Я немного сместил дверной проём в комнате и убрал старые встроенные шкафы. Мне сказали, что это не перепланировка…». Но наличие несогласованных изменений может усложнить процесс продажи недвижимости.
Согласно законодательству, ремонт помещения, связанный с перепланировкой (переустройством), должен проводиться по решению (разрешению) отдела жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры и строительства Хойникского райисполкома.
Разрешение на перепланировку для владельца — это юридическая чистота помещения.
В соответствии с нормативными актами, перепланировка (переустройство) — это работы по:
- замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
- устройству гидро-, паро-, тепло-, и звукоизоляции;
- изменению несущих конструкций;
- изменению площади, количества жилых комнат и подсобных помещений за счёт разборки существующих и или устройства новых перегородок (как в квартирах, так и в нежилых помещениях);
- устройству и увеличению существующих проёмов в ненесущих стенах и перегородках.
Иные изменения не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.
Часто встречающиеся на практике перепланировки – объединение (разделение) ванны и туалета, увеличение санузла за счёт площади коридора или кладовой, увеличение (уменьшение) площади жилых комнат, в том числе устройство ниш за счёт коридора, объединение (разделение) жилых комнат, объединение кухни и жилой комнаты, объединение жилой комнаты, кухни с лоджиями или балконами.
Какие работы запрещены
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение и согласовать план. Существуют запреты, нарушение которых не может быть согласовано, а именно, нельзя:
- нарушать строительные, противопожарные, санитарно-эпидемиологические требования, законодательство о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
- производить работы, приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
- нарушать режим работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушать и ухудшать параметры работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
- изменять вентиляционные шахты и каналы;
- переустраивать лоджии и балконы в отапливаемые помещения;
- устраивать жилые помещения без естественного освещения и перегородок, попадающих в оконные проёмы;
- устанавливать дополнительное оборудование центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечёт превышение проектных расчётных нагрузок на одно помещение;
- изменять цветовое и архитектурное решение фасада жилого дома;
- снижать эксплуатационную пригодность конструкций дома;
- производить работы в доме, который признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.
К слову, из перечня работ, относящихся к перепланировкам, исключены замена полотенцесушителей, устройство конструкций пола, электрики. Выполнение таких работ следует согласовать только с обслуживающей организацией, но делать это собственник не обязан.
Переустраивать лоджии и балконы в отапливаемые помещения можно было до вступления в силу Постановления Совета Министров от 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки». Предыдущее Постановление Совмина от 31.12.2006 г. № 1805 предусматривало такую возможность при разработке проекта и соблюдении всех строительных норм и правил.
Сегодня подобные изменения принимаются в эксплуатацию, только если в судебном порядке доказано, что работы по переустройству лоджий и балконов в отапливаемые помещения фактически произведены до вступления в силу Постановления № 386.
Но и в этом случае техническим заключением подтверждается соблюдение строительных норм и правил. Если его нет, необходимо будет всё вернуть в первоначальное состояние. Альтернативным вариантом может быть демонтаж подоконной части либо части стены между комнатой (кухней) и лоджией (балконом) и установка в этом проёме французского окна в пол. Так и пространство визуально увеличивается, и закон не будет нарушен.
Категорически запрещается объединять комнату с кухней, в которой установлено газовое оборудование. Однако и тут есть варианты решения. Первый – это устройство дверного проёма (даже если это несущая стена, при соблюдении всех норм это допустимо) с установкой двери. Причём она может быть любой: раздвижной, распашной, дверь-купе, но она должна быть обязательно. И второй – это замена газовой плиты на электрическую, при соблюдении всех технических условий. Сразу скажем, что в домах «постарше» это не самый простой и дешёвый способ, а скорее, наоборот, более затратный.
Этапы перепланировки
С тем, что делать нельзя, разобрались. Получается, всё остальное можно? Это не совсем так. Решение о возможности той или иной перепланировки принимает местный исполнительно- распорядительный орган (районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации), куда необходимо подать заявление.
Разрешение на перепланировку будет выдано, если, как мы говорили выше, планируемые работы не входят в список тех, которые производить нельзя, и все сведения в заявлении указаны достоверно.
Если квартира, в которой вы делаете перепланировку, находится в доме, внесённом в государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, то замена заполнений оконных и дверных проёмов, остекление балконов и лоджий осуществляются в нижеописанном порядке, но только после получения разрешения Министерства культуры. С государственными списками можно ознакомиться на сайте минкульта.
После получения разрешения и до начала работ надо также определиться, нужен ли согласованный с отделом архитектуры и строительства администрации проект.
Список документов, которые необходимо предоставить в службу «одно окно» Хойникского райисполкома, закреплён в едином перечне административных процедур, утверждённом Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». Это:
- паспорт собственника квартиры;
- документ на право собственности;
- заявление;
- техпаспорт жилья;
- план-схема или перечень работ в произвольной форме;
- письменное согласие на проведение работ всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных на этой жилплощади, и их присутствие или нотариально заверенное согласие;
- письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации – для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
- письменное согласие залогодержателя помещения, если оно находится в залоге.
Специалисты «одного окна» примут документы, сделают соответствующие запросы и передадут документы на исполнения ответственным работникам исполкома (отдел жкх, архитектуры и строительства).
Работники райисполкома обязаны обследовать жильё и составить акт, в котором будет зафиксировано техническое состояние инженерных сетей и конструкций, а также оценка соответствия предполагаемых изменений действующим нормам. Дополнительно этот акт подписывается самим инициатором перепланировки и представителем организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги (например, уполномоченный представитель ЖЭУ, председатель товарищества собственников).
Срок рассмотрения заявления на перепланировку определён законодательно – это один месяц со дня подачи. На основании заявления и акта принимается решение о разрешении на перепланировку или направляется мотивированный отказ.
В случае одобрения перепланировки вторым этапом будут сами работы. Они могут выполняться только при заключении договора строительного подряда с организациями, аттестованными для их проведения. Исключением в этом случае будут перепланировки в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров – там заявитель может делать всё сам.
При реализации проекта необходимо обеспечить осуществление технического надзора и получение актов на скрытые работы. Нельзя заниматься ремонтом в выходные и праздничные дни, а также создавать шум или вибрацию раньше 9.00 часов и позже 19.00 по будням. Запрещено загромождать, загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши, площадки и вспомогательные помещения жилого дома.
Завершается процесс перепланировки подписанием акта приёмки выполненных работ. Закончив все намеченные и согласованные действия, заявитель заказывает в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру ведомость технических характеристик на изолированное помещение. В этом документе отражены все отличия фактически произведенных изменений от тех, которые зарегистрированы по техническому паспорту. Ведомость можно не заказывать в случае замены или переноса систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, либо замены(переноса) устройства гидро-, паро-, тепло-, и звукоизоляции. На основании ведомости составляется акт приёмки работ.
Выполненные работы не подлежат приёмке в случае, когда они проведены с отступлением от проекта (если он был) или плана-схемы/перечня работ по перепланировке. А также, когда работы произведены с нарушением требований технических нормативных правовых актов. Проще говоря, если вы сделали не то или не совсем то, что вам разрешали, то приёмка таких работ возможна только после устранения всех замечаний.
Решение об утверждении акта приёмки подлежит регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру с выдачей свидетельства. На основании решения и утверждённого им акта составляется новый технический паспорт. Теперь перепланировка считается зарегистрированной.
Самовольная перепланировка
Если последовательность вышеуказанных действий нарушена, и сами фактические работы опередили весь документальный процесс или его часть, это считается самовольной перепланировкой. Лицо, осуществившее её, несёт административную ответственность в соответствии с действующими законодательными актами. По факту незаконной перепланировки уполномоченным работником составляется протокол о правонарушении. Дальше дело будет рассматривать суд. Ответственность по законодательству предусмотрена статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и составляет до 30 базовых величин при условии отсутствия изменения несущей способности конструкций здания и от 30 до 50, если перепланировка привела к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.
При этом уплата штрафа не освобождает от последующего согласования самовольной перепланировки. По решению суда возможно и освобождение от ответственности, например, в случае, если вы докажете, что перепланировка сделана в квартире, которую вы унаследовали, без вашего участия. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Согласование на самовольную перепланировку выдаётся, если произведённые работы не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативно-правовых актов, что подтверждается техническим заключением. Оно выдаётся на основании ведомости технических характеристик после обследования конструкций и инженерных систем юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.
Заявление на согласование самовольной перепланировки также подаётся в местный исполнительно-распорядительный орган. В случае положительного решения комиссии акт утверждается решением, на основании которого составляется технический паспорт. В случае отказа администрации района в согласовании самовольной перепланировки помещения в установленный срок надо привести его в прежнее состояние.
Напоследок – совет: если вы задумали и начали делать перепланировку, обязательно доведите её до конца, чтобы в будущем избежать лишних трудностей.
Ведь продать, подарить, обменять недвижимость при наличии ведомости технических характеристик, то есть с незарегистрированными изменениями, нельзя. И тут уже будет важно не потерять время, а ещё и законодательство может поменяться – с документами придётся повозиться! Далеко не каждый покупатель готов идти на риск и приобретать квартиру с незарегистрированной перепланировкой.
Дополнительную информацию по вопросам перепланировки (переустройства) можно получить по телефонам: 4-19-66, единый номер 142 – служба «одно окно».
